Contrato de arras: aspectos clave

Es un hecho, la compra de viviendas en España está en aumento.  ¿Sabías que en 2017 se registró el mayor aumento de compraventa de pisos respecto a hace cuatro años? Esto ha provocado que el precio de los pisos de obra nueva se hayan disparado, habiéndose producido una subida anual  del 10,6% en Barcelona y del 8,5% en Madrid.

Tener nuestra propia vivienda y decir adiós al alquiler es uno de los sueños más ansiados. Por ello, debido al encarecimiento de los precios cuando por fin decidimos dar el paso y realizar la compra de una vivienda uno de los casos más comunes es decidir llevar a cabo un contrato de arras.  Desde Gestoría y Asesoría EMA, queremos ayudarte a proporcionarte todas las claves sobre este tipo de compraventa. ¿Qué es un contrato de arras? ¿Qué consecuencias tiene este tipo de contrato? ¿Cuál es su validez? ¿Qué tipos de contrato compraventa de inmuebles existe? ¿Cuál es el que mejor me conviene? ¡No te agobies! A lo largo del presente artículo analizaremos todas las dudas que seguramente ahora estén rondando tu cabeza. ¡Coge papel y boli porque comenzamos!

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras se caracteriza por ser una garantía para ambas partes (comprador y vendedor), ya que supone el compromiso de llevar a cabo la compraventa de una vivienda. Este tipo de contrato de compraventa de inmueble también es conocido como ‘anticipo’ debido a que el comprador adelanta una cantidad previamente pactado a modo de reserva de la vivienda.  Es importante recalcar que el contrato de arras deberá contener una serie de detalles que analizamos más adelante: importe, forma de pago, reparto de gastos, plazo de formalización del contrato…

Tipos y consecuencias del contrato de arras

En la actualidad existen tres tipos de contratos de arras, cada uno de ellos con unas características y consecuencias diferentes:

Arras penitenciales

También conocidas como arras de desistimiento, se caracterizan por permitir desistir libremente el contrato de arras por cualquiera de las partes. El contrato de arras penitenciales debe mostrar la cantidad fijada previamente en el contrato de arras, además de cuál es la cantidad  a abonar en el caso de desistimiento.

El contrato de arras penitenciales se rige por el artículo 1454 del código civil el cual establece que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

En el caso de que el comprador incumpla el contrato de arras, perderá la cantidad entregada. Si por el contrario, el incumplimiento del contrato se procede por parte del vendedor, este deberá pagar el doble de la cantidad que percibió.

Arras confirmatorias

Al contrario que el caso anterior, el contrato de arras confirmatorias garantiza la compraventa del inmueble. Esto quiere decir, que mediante señal previa, la compraventa se realizará obligatoriamente.  El contrato de arras confirmatorias se rige por el artículo 1124 del código civil que estable que “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”.

En el caso de que una de las partes no cumpliera lo pactado, el afectado podrá exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación (sumado a intereses en relación a los daños causados).

Arras penales

El funcionamiento de las arras penales es muy similar al de las arras de desistimiento, salvo que en este tipo de contrato de arras las partes afectadas pueden exigir la formalización del contrato de compraventa del inmueble.

Las arras penales se rigen por el artículo 1152 del código civil el cual estable que “en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código”.

Esto significa que si el desistimiento se procede por parte del comprador este perderá la cantidad entregada a modo de fianza. En cambio, si el incumplimiento se lleva a cabo por parte del vendedor este deberá devolver el doble de la cantidad que percibió. Como la pena no impide la exigibilidad, el afectado podrá reclamar que el contrato sea cumplido.

Contenido de un contrato de arras

El contrato de arras debe ser un fiel reflejo de lo pactado entre el comprador y el vendedor del inmueble. Por ello, es fundamental que el contrato de arras muestre los siguientes aspectos:

• Información personal: tanto del comprador como del vendedor
• Descripción del inmueble sobre el cual se ejerce la compraventa
• Cuantía de las arras
• Tipo de arras: penitenciales, confirmatorias o penales
• Condiciones de la futura compraventa del inmueble

¿IVA o ITP?

Otro aspecto fundamental a la hora de realizar una compraventa de un inmueble es saber si tributar por IVA o por ITP. Por regla general la transmisión de bienes y derechos se aplica mediante el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) cuando quien transmite un inmueble es un empresario o profesional (cuando por ejemplo el dueño de un inmueble es una empresa, un banco…). En cambio, se aplicará el concepto TPO (Transacciones Patrimoniales Onerosas) mediante el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) cuando quien transmite es un particular.

Efectos del IVA

Tendrán una consideración de empresarios o profesionales todas aquellas personas que desempeñen actividades empresariales o profesionales por cuenta propia, los arrendadores de bienes y quienes realicen la promoción, construcción o rehabilitación de inmuebles destinados a su venta.

El IVA podrá ser reducido por parte del empresario, en cambio el ITP se trata de un coste para este. Como impuestos son totalmente incompatibles (el IVA y el ITP) prima por lo general el IVA en aquellas operacionales llevadas a cabo por empresarios.

Excepciones, concepto TPO

Existen excepciones donde no primará el IVA. Entre estas se encuentran aquellas operaciones que aun siendo llevadas a cabo por empresarios o profesionales se encontrarán sujetos por el concepto TPO:

• Entrega, arrendamiento, constitución o transmisión de derechos realices sobre goce y disfrute sobre inmuebles.
• Podrán renunciar a la exención del IVA:
  • Entrega de terrenos no edificables
  • Segundas entregas de edificaciones

Conclusiones

Si tienes en mente la compraventa de un piso, el contrato de arras es una buena opción a la hora de adelantar un primer pago de la compra a modo de ‘señal’. Eso sí, es fundamental tener en cuenta los tres tipos de contrato de arras existentes y escoger entre ambas partes el que más se adapte a nuestras necesidades.

Otro aspecto clave es que el contrato de arras contempla todos los datos indicados anteriormente, donde se exprese claramente la cantidad entregada en un inicio y forma de pago. No debemos olvidar que también es importante reflejar las consecuencias derivadas del posible disentimiento del contrato. Desde EMA, asesoría y gestoría en Móstoles, estamos a tu disposición para asesorarte en la compraventa de inmuebles, facilitándote nuestra experiencia sobre gestoría administrativa, fiscal y contable. ¡Contacta con nosotros! Estaremos encantados de ayudarte.