Guía completa 2023: ¿Cómo declarar tu vivienda vacacional?

¿Cómo y porqué declarar tu vivienda vacacional?

Ya, en los últimos años, la Agencia Tributaria ha venido vigilando el consumo de suministros y la publicidad de alquiler de apartamentos turísticos y no declarados por los propietarios: la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que se considerará alquiler de apartamento o vivienda turística aquel que, “recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

Este alquiler vacacional genera la obligación de que los propietarios figuren dados de alta en el epígrafe de actividad económica 685 (actividad de explotación de apartamentos turísticos extrahoteleros) ante Hacienda.

En lo que respecta a impuestos, este tipo de alquiler está sujeto al 10% de I.V.A. y se declarará por los propietarios en su declaración de renta como rendimientos de inmuebles arrendados a terceros, pudiendo deducir los gastos ocasionados por la puesta a punto y disposición al inquilino de dichos inmuebles.

Además, las plataformas digitales donde se publicita la disponibilidad y precios del inmueble ya tienen la obligación de presentar declaraciones informativas con todos aquellos participantes de su servicio que haya recibido reservas y que así tengan constancia.

¿A qué consideramos alquiler turístico o vacacional?

Dentro del concepto de alquiler que tratamos en este apartado como turístico o similar, hablamos de arrendamiento de inmuebles por temporadas o con una duración inferior a un año, de manera esporádica a lo largo del ejercicio y que, en ningún caso, constituye vivienda habitual para el inquilino (esto es, que no conviva en dicho inmueble más de 183 días en un mismo año).

Hablaremos de alquiler vacacional, por ejemplo, si alquilamos un apartamento en zona de playa o montaña o una casa rural con licencia turística para ello, o un piso de ciudad a un trabajador que ha sido esporádicamente desplazado por su empresa por motivos laborales.

Soy propietario de un apartamento o casa rural: ¿Qué gastos puedo deducirme?

Cuando destinamos un piso o casa al alquiler vacacional para turistas o al propio alquiler por temporadas, tenemos que incurrir en varios gastos para la puesta a punto e inicio de la actividad: arquitectos, peritos, asesoría, obras y reformas, impuestos municipales, licencias de actividad, seguro de responsabilidad civil… Todo ello, serán gastos deducibles al 100% de la actividad.

También podremos aplicar como gastos relacionados toda la compra de mobiliario y enseres del ajuar doméstico.

Los servicios de limpieza y conservación serán por cuenta del propietario, pudiendo deducirse también junto a los trabajadores que haya que contratar, por ejemplo, para la gestión y recepción de clientes.

Ni duda cabe que, hoy en día, la mayoría de los servicios turísticos se promocionan de manera online: el hosting de tu web o la cuota de la plataforma digital publicitaria que tengas contratada también es gasto deducible.

¿Por qué la Agencia Tributaria pone tanta atención en esta cuestión?

Hay una clara intención de transparencia y legalización de los alquileres vacacionales encubiertos y no tributados: la cesión del derecho de uso de un inmueble es, a todas luces, la forma directa de sacar rendimiento económico a la propiedad de un piso o apartamento que tienes vacío o sólo usas de manera parcial al año.

Esto genera un lucro para el propietario directamente y, como bien indica la propia definición del I.R.P.F., todo rendimiento obtenido por el patrimonio propiedad de un contribuyente también es susceptible de tributación y recaudación por el ente público.

¿Cómo me puede afectar no declarar?

Como comentábamos, ya desde hace varios años, la A.E.A.T. viene haciendo obligatoria la presentación del modelo informativo 179 para todas aquellas entidades colaboradores o promotoras de publicidad de inmuebles turísticos: éstas se ven obligadas a presentar trimestralmente todos aquellos acuerdos y contratos cerrados en nombre de propietario e inquilino con tinte turístico.

Los datos que suministran estos colaboradores serán:

• Titular de la vivienda
• Titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinta del titular de la vivienda)
• Identificación de las personas o entidades cesionarias.
• Inmueble objeto de cesión.
• Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos
• Importe percibido por el titular cedente del derecho
• Número de contrato asignado por el intermediario
• Fecha de inicio de la cesión
• Fecha de intermediación
• Identificación del medio de pago utilizado

Gracias a ello, la falta de cumplimiento de tributación en IVA e IRPF de los propietarios es fácilmente detectable y Hacienda procede al consiguiente requerimiento.

Pasos a seguir para declarar

1. Confección el contrato de arrendamiento turístico:
   • Será un acuerdo entre partes privado y donde se estipularán los inquilinos, las condiciones económicas, la fecha y se incluirá en el seguro de responsabilidad civil toda la información relativa a ese contrato.
2. Alta censal como arrendadores en la Agencia Tributaria: para esto, será indispensable tener el certificado digital por parte del propietario.
3. Emisión de factura al final del período disfrutado
4. Autoliquidación trimestral del IVA tanto de los ingresos obtenidos como de los gastos
5. Presentación de declaración informativa anual de IVA
6. Confección, cálculo y liquidación de declaración de RENTA anual

Entregar documentación

De cara a confeccionar tanto los contratos de arrendamiento como las propias facturas, se necesitará la nota simple de propiedad emitida por el Registro de la Propiedad competente, así como los D.N.I./N.I.F. de la parte propietaria y la parte arrendataria.

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