Gastos de Hipoteca

Cuando decides comprar una vivienda y necesitas financiación, la hipoteca se convierte en un instrumento clave. Sin embargo, adquirir una hipoteca no solo implica asumir el importe del préstamo y los intereses asociados, sino también una serie de gastos que es importante conocer para planificar adecuadamente. En este artículo exploraremos qué es una hipoteca, los tipos que existen y los gastos asociados que deberás considerar.

¿Qué es una Hipoteca?

Una hipoteca es un contrato financiero en el que una entidad bancaria presta una cantidad de dinero al cliente para la compra de una vivienda. A cambio, el cliente se compromete a devolver el préstamo, junto con los intereses, en un plazo determinado. Como garantía del pago, la vivienda adquirida queda hipotecada, es decir, el banco tiene el derecho de ejecutarla en caso de incumplimiento.

Tipos de Hipotecas

1. Hipoteca Fija

En este tipo de hipoteca, el interés se mantiene constante durante todo el plazo del préstamo. Esto significa que las cuotas mensuales no varían, lo que aporta estabilidad y previsión al cliente.

Ventajas:

• Cuotas fijas que no dependen de las fluctuaciones del mercado.
• Ideal para quienes buscan estabilidad a largo plazo.

Desventajas:

• Suelen tener intereses más altos que las variables al inicio.

2. Hipoteca Variable

En este caso, el interés está compuesto por un diferencial fijo más un índice de referencia (generalmente el Euríbor). Las cuotas pueden variar en función de las fluctuaciones del mercado.

Ventajas:

• Intereses más bajos en el inicio.
• Beneficio en entornos de bajos tipos de interés.

Desventajas:

• Mayor incertidumbre por la variación de las cuotas.

3. Hipoteca Mixta

Combina las características de las dos anteriores. Durante los primeros años, el interés es fijo, y posteriormente pasa a ser variable.

Ventajas:

• Proporciona estabilidad inicial y flexibilidad posterior.

Desventajas:

• Las condiciones pueden ser menos favorables si las tasas de interés aumentan significativamente.

Gastos Asociados a una Hipoteca

1. Gastos de Formalización

Estos son los costes necesarios para que la hipoteca sea válida y legalmente registrada.

• Notaría

El contrato de hipoteca debe ser firmado ante notario. Los gastos notariales dependen del importe del préstamo y están regulados por ley.

• Registro de la Propiedad

La hipoteca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Este trámite garantiza la seguridad jurídica de la operación.

• Tasación del Inmueble

Antes de conceder la hipoteca, el banco requiere una tasación del inmueble para determinar su valor de mercado. Este coste lo asume generalmente el comprador.

2. Impuestos

Los impuestos asociados a una hipoteca son parte importante de los gastos.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este impuesto varía según la comunidad autónoma y se calcula sobre el importe de la hipoteca. En la actualidad, es asumido por las entidades bancarias en la mayoría de los casos.

3. Gastos Bancarios

• Comisión de Apertura

Algunos bancos cobran una comisión por abrir el expediente de la hipoteca. Su importe puede variar entre el 0,5% y el 1% del préstamo.

• Productos Vinculados

En ocasiones, las entidades exigen contratar seguros (de vida o de hogar) u otros productos financieros vinculados al préstamo.

4. Gastos de Cancelación

Si decides amortizar tu hipoteca antes de tiempo, algunos bancos aplican una comisión de cancelación o amortización anticipada.

• Comisión de Cancelación Total

Se aplica si decides pagar el total del importe restante.

• Comisión de Cancelación Parcial

Si pagas una parte del préstamo antes de tiempo, también podrías enfrentar costes asociados.

5. Otros Gastos Relevantes

• Gastos de gestoría: Aunque ahora muchos bancos asumen estos costes, algunos pueden recaer en el cliente.
• Certificación energética: Obligatoria si estás comprando una vivienda nueva.

Consejos para Reducir los Gastos de Hipoteca

1. Comparar ofertas: Antes de elegir un banco, revisa las condiciones ofrecidas por varias entidades.
2. Negociar con el banco: Algunos gastos pueden ser eliminados o reducidos si los negocias.
3. Consultar con un asesor financiero: Un experto puede ayudarte a calcular todos los costes y a encontrar la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades.
4. Solicitud de devolución de gastos de hipoteca indebidamente abonados por el hipotecado

Desde 2015, el Tribunal Supremo reconocía en su sentencia 705/2015 de 23 de Diciembre la nulidad de la cláusula de imponer unos determinados gastos al hipotecado. Es posterior la sentencia 67/2021 de 27 de Enero, donde se fijan como abusivos y nulos los gastos de registro de la propiedad, gestoría y tasación así como el 50% de los documentos notariales por cuenta del hipotecado.

Conclusión

Si necesitas ayuda para solicitar aquellos gastos que abonaste en tu hipoteca y que ahora ves que son abusivos, EMA Asesoría y Gestoría está aquí para guiarte. ¡Contáctanos y te ayudaremos a navegar este proceso con confianza!

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