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Archives for ASESORÍA

Contrato de arras: aspectos clave

Es un hecho, la compra de viviendas en España está en aumento.  ¿Sabías que en 2017 se registró el mayor aumento de compraventa de pisos respecto a hace cuatro años? Esto ha provocado que el precio de los pisos de obra nueva se hayan disparado, habiéndose producido una subida anual  del 10,6% en Barcelona y del 8,5% en Madrid.

Tener nuestra propia vivienda y decir adiós al alquiler es uno de los sueños más ansiados. Por ello, debido al encarecimiento de los precios cuando por fin decidimos dar el paso y realizar la compra de una vivienda uno de los casos más comunes es decidir llevar a cabo un contrato de arras.  Desde Gestoría y Asesoría EMA, queremos ayudarte a proporcionarte todas las claves sobre este tipo de compraventa. ¿Qué es un contrato de arras? ¿Qué consecuencias tiene este tipo de contrato? ¿Cuál es su validez? ¿Qué tipos de contrato compraventa de inmuebles existe? ¿Cuál es el que mejor me conviene? ¡No te agobies! A lo largo del presente artículo analizaremos todas las dudas que seguramente ahora estén rondando tu cabeza. ¡Coge papel y boli porque comenzamos!

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras se caracteriza por ser una garantía para ambas partes (comprador y vendedor), ya que supone el compromiso de llevar a cabo la compraventa de una vivienda. Este tipo de contrato de compraventa de inmueble también es conocido como ‘anticipo’ debido a que el comprador adelanta una cantidad previamente pactado a modo de reserva de la vivienda.  Es importante recalcar que el contrato de arras deberá contener una serie de detalles que analizamos más adelante: importe, forma de pago, reparto de gastos, plazo de formalización del contrato…

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Tipos y consecuencias del contrato de arras

En la actualidad existen tres tipos de contratos de arras, cada uno de ellos con unas características y consecuencias diferentes:

Arras penitenciales

También conocidas como arras de desistimiento, se caracterizan por permitir desistir libremente el contrato de arras por cualquiera de las partes. El contrato de arras penitenciales debe mostrar la cantidad fijada previamente en el contrato de arras, además de cuál es la cantidad  a abonar en el caso de desistimiento.

El contrato de arras penitenciales se rige por el artículo 1454 del código civil el cual establece que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

En el caso de que el comprador incumpla el contrato de arras, perderá la cantidad entregada. Si por el contrario, el incumplimiento del contrato se procede por parte del vendedor, este deberá pagar el doble de la cantidad que percibió.

Arras confirmatorias

Al contrario que el caso anterior, el contrato de arras confirmatorias garantiza la compraventa del inmueble. Esto quiere decir, que mediante señal previa, la compraventa se realizará obligatoriamente.  El contrato de arras confirmatorias se rige por el artículo 1124 del código civil que estable que “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”.

En el caso de que una de las partes no cumpliera lo pactado, el afectado podrá exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación (sumado a intereses en relación a los daños causados).

Arras penales

El funcionamiento de las arras penales es muy similar al de las arras de desistimiento, salvo que en este tipo de contrato de arras las partes afectadas pueden exigir la formalización del contrato de compraventa del inmueble.

Las arras penales se rigen por el artículo 1152 del código civil el cual estable que “en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código”.

Esto significa que si el desistimiento se procede por parte del comprador este perderá la cantidad entregada a modo de fianza. En cambio, si el incumplimiento se lleva a cabo por parte del vendedor este deberá devolver el doble de la cantidad que percibió. Como la pena no impide la exigibilidad, el afectado podrá reclamar que el contrato sea cumplido.

Contenido de un contrato de arras

El contrato de arras debe ser un fiel reflejo de lo pactado entre el comprador y el vendedor del inmueble. Por ello, es fundamental que el contrato de arras muestre los siguientes aspectos:

  • Información personal: tanto del comprador como del vendedor
  • Descripción del inmueble sobre el cual se ejerce la compraventa
  • Cuantía de las arras
  • Tipo de arras: penitenciales, confirmatorias o penales
  • Condiciones de la futura compraventa del inmueble

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¿IVA o ITP?

Otro aspecto fundamental a la hora de realizar una compraventa de un inmueble es saber si tributar por IVA o por ITP. Por regla general la transmisión de bienes y derechos se aplica mediante el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) cuando quien transmite un inmueble es un empresario o profesional (cuando por ejemplo el dueño de un inmueble es una empresa, un banco…). En cambio, se aplicará el concepto TPO (Transacciones Patrimoniales Onerosas) mediante el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) cuando quien transmite es un particular.

Efectos del IVA

Tendrán una consideración de empresarios o profesionales todas aquellas personas que desempeñen actividades empresariales o profesionales por cuenta propia, los arrendadores de bienes y quienes realicen la promoción, construcción o rehabilitación de inmuebles destinados a su venta.

El IVA podrá ser reducido por parte del empresario, en cambio el ITP se trata de un coste para este. Como impuestos son totalmente incompatibles (el IVA y el ITP) prima por lo general el IVA en aquellas operacionales llevadas a cabo por empresarios.

Excepciones, concepto TPO

Existen excepciones donde no primará el IVA. Entre estas se encuentran aquellas operaciones que aun siendo llevadas a cabo por empresarios o profesionales se encontrarán sujetos por el concepto TPO:

  • Entrega, arrendamiento, constitución o transmisión de derechos realices sobre goce y disfrute sobre inmuebles.
  • Podrán renunciar a la exención del IVA:
    • Entrega de terrenos no edificables
    • Segundas entregas de edificaciones

Conclusiones

Si tienes en mente la compraventa de un piso, el contrato de arras es una buena opción a la hora de adelantar un primer pago de la compra a modo de ‘señal’. Eso sí, es fundamental tener en cuenta los tres tipos de contrato de arras existentes y escoger entre ambas partes el que más se adapte a nuestras necesidades.

Otro aspecto clave es que el contrato de arras contempla todos los datos indicados anteriormente, donde se exprese claramente la cantidad entregada en un inicio y forma de pago. No debemos olvidar que también es importante reflejar las consecuencias derivadas del posible disentimiento del contrato. Desde EMA, asesoría y gestoría en Móstoles, estamos a tu disposición para asesorarte en la compraventa de inmuebles, facilitándote nuestra experiencia sobre gestoría administrativa, fiscal y contable. ¡Contacta con nosotros! Estaremos encantados de ayudarte.

 

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“TITULARIDAD REAL” de Tu Empresa

Nueva obligación mercantil para tu Empresa: Presentación del documento de Titularidad Real en sus Cuentas Anuales de 2017 en adelante.


¿Qué supone y cómo se afronta este cambio en tu empresa?: Tu Asesoría te lo explica

 

 

En relación con la modificación de las directrices que rigen la confección y presentación de Cuentas Anuales de empresas y personas jurídicas, os exponemos la novedad principal que afecta a los socios y administradores de todas las empresas:

Tal y como nos indica la Orden JUS/319/2018, del 21 de Marzo, y publicada en el B.O.E. del 27 de Marzo de 2018, será obligatorio la presentación de la Declaración de Titularidad Real de la persona jurídica dentro de la remisión de las Cuentas Anuales de todos aquellos ejercicios económicos con fecha de inicio posterior a 1 de Enero de 2.017.

 

Así, pasamos a enumerar aclaraciones sobre varios puntos interesantes para todas aquellas empresas que no coticen en mercados negociados, único requisito que excluye de esta responsabilidad mercantil de obligado cumplimiento:

 

¿Quién es titular real de una empresa?:

  1. Aquella persona o personas físicas que controlen directa o indirectamente un porcentaje de participación en el capital de la sociedad superior al 25%: todas ellas deberán ser reflejadas con los datos personales oportunos en el documento remitido al Registro Mercantil.
  2. En caso de no darse esta situación, se considerará titular real al administrador@ vigente en el ejercicio que se viene declarando.

¿Cuál es el motivo y propósito de esta novedad?:

  1. Provocar un efecto útil en sentido vertical sobre los sujetos obligados y autoridades a quien exigir determinadas obligaciones censal, mercantil, jurídicas y similar.
  2. En concreto, viene ocasionado por los sistemas de prevención del sistema financiero y blanqueo de capitales, vinculación de sociedades y personas físicas, etc…

Obligaciones:

  1. Están obligadas todas aquellas sociedades y personas con entidad jurídica, exceptuando aquéllas que coticen en mercados negociados.
  2. Se hará la presentación de dicho documento anexándolo a la presentación de las Cuentas Anuales de la sociedad en cuestión del ejercicio que se esté solicitando inscribir: el ejercicio 2017 será el primero que incluya tal obligación.
  3. Además, es obligatorio contar con un ACTA DE TITULARIDAD REAL expedida en escritura pública y que se dé la conformidad por parte de notario de todos los datos arriba enunciados.

Éste último documento cobra también importancia en el plano de actuaciones en nombre de una empresa: a día de hoy, la solicitud de financiación bancaria o el inicio de cualquier relación comercial o contractual con terceros requiere ya de la presentación de esta acta pública que acredite quién está actuando como representante y bajo qué concepto.

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Autónomos, Empresas y Entidades Sin Personalidad Jurídica – Nuevo Reglamento de Protección de Datos

Hoy, día 25 de Mayo de 2018, entra en vigor el Reglamento Europeo de Protección de Datos, de obligado cumplimiento para todo aquel sujeto empresario, profesional, empresa u otra entidad sin personalidad  jurídica que manipule o tenga en su poder el uso de cualquier dato de terceros o exponga los suyos propios.

La regulación y plan de actuación del mismo viene establecido en normativa europea y legislada a nivel estatal en el cuerpo legislativo que puedes consultar aquí.

 

PYMES: Ayudas orientativas

Es la Agencia Española de Protección de Datos la que ha publicado servicios de orientación como punto de partida para todas aquellas Pequeñas y Medianas Empresas radicadas a nivel estatal y que, por otra parte, son las que ocupan el mayor cupo de sustento económico del país

Aquí las ponemos a vuestra disposición: Orientación a Pequeñas y Medianas Empresas

 

¿ Qué áreas de actuación debemos contemplar?

  • Internet y redes sociales habilitadas por la empresa
  • Aspectos de telecomunicaciones y vías de publicidad o marketing
  • Servicios habilitados de videovigilancia…

Y todo ello, consúltalo aquí: Áreas de actuación de Empresas y Autónomos

Derechos y Deberes: Consumidor de datos frente a Prestador de datos

No debemos perder la perspectiva, ya que mientras que como sujetos prestadores de servicios o vendedores de bienes constituimos el papel de “consumidor de datos” de nuestros clientes, a su vez estamos prestando la manipulación de nuestros propios datos a nuestros proveedores y acreedores.

Así, si bien tenemos que cumplir con las obligaciones de protección y privacidad frente a terceros, debemos exigir la misma actuación para con la atención que recibimos de terceros.

De esto es de lo que estamos hablando: Obligaciones y Derechos de manipulación de datos

 

 

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Legalización de Libros Mercantiles: Obligación de empresas

Toda persona jurídica está obligada al depósito, frente al Registro Mercantil pertinente de acuerdo a su domicilio social, y legalización de los libros contables (artículo 25 del Código de Comercio)

Deberá presentarse, de manera telemática o presencial, el siguiente contenido:

  • Libro de Actas de Juntas Generales
  • Libro Registro de Socios, en caso de Sociedad de Responsabilidad Limitada, o Acciones Nominativas, en caso de Sociedad Anónima
  • Libro Diario del ejercicio que se deposita
  • Libro de Inventarios y Cuentas Anuales

La excepción a la forma de presentación anual, está prevista únicamente:

  • En el caso de libro de detalle de Actas, es decir si éstas se envían una a una o trimestralmente, por ejemplo.
  • En el caso de libro de socios (Sociedades Limitadas) o de acciones nominativas (Sociedades Anónimas), se podrán legalizar únicamente cuando haya algún cambio en su contenido.

Conforme a esta presentación, y de acuerdo a lo presentado, el propio Registro resolverá dando entrada e inscripción a estos documentos o emitirá acuerdo de defectos e instancia a subsanación.

 

Nuestro despacho ya figura como abonado y colaborador social del Registro Mercantil de Madrid, gracias al Economista Colegiado nº 29.041

Si estás interesado en obtener más información o en solicitar presupuesto para que depositemos tus libros contables, visítanos en www.emasesoria.es o llámanos al 91.188.73.81

 

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“CAPITALIZAR EL PARO”: PAGO ÚNICO, ¿Como Autónomo o como Socio?

Muchas grandes ideas tuvieron el mismo “erase una vez”: un desempleado se inscribe en el INEM y quiere capitalizar el paro… Sin embargo, en la mayoría de los casos, es un concepto algo borroso y que rara vez no nos quita algo de tranquilidad.

La concesión de la capitalización puede hacerse en varias modalidades:

  • Como autónomo o trabajador por cuenta propia
  • Socio de entidad mercantil: sociedad limitada, sociedad anónima…
  • Socio de Cooperativa o de sociedad laboral

En todos esos papeles, los requisitos del solicitante son:

  • Ser beneficiario de una prestación contributiva por desempleo y tener pendiente de recibir a fecha de solicitud, al menos, tres mensualidades.
  • No haber hecho uso de este derecho.
  • Iniciar la actividad en el plazo máximo de un mes desde la resolución de concesión del pago único y, en todo caso, con fecha posterior a la solicitud. (*) Esto no impide que entre la fecha de solicitud y la de resolución del pago único se pueda iniciar la actividad y se produzca el alta en la Seguridad Social

Habrá que tener cuidado con las pequeñas salvedades:

  • En caso de haber impugnado ante la jurisdicción social el cese de la relación laboral origen de la prestación por desempleo cuya capitalización se pretende, la solicitud de pago único deberá ser posterior a la resolución del procedimiento correspondiente.
  • Quienes en los 24 meses anteriores a la solicitud del pago único hayan compatibilizado el trabajo por cuenta propia con la prestación por desempleo de nivel contributivo, no tendrán derecho a obtener el pago único para constituirse como trabajadores por cuenta propia o trabajadores autónomos socios de una sociedad mercantil.
  • En el supuesto de que la cooperativa prevea en sus Estatutos la posibilidad de que los socios hayan de superar un periodo de prueba,  haber superado dicho periodo. Aunque el derecho se podrá reconocer, el socio únicamente percibirá la prestación en su modalidad de pago único una vez presente ante el Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE) el acuerdo del Consejo Rector de haber superado dicho periodo de prueba.

Dicho esto, habrá que poner atención a las obligaciones que cumpliremos cuando percibamos el dinero:

  • Una vez percibido el importe de la prestación, iniciar la actividad en el plazo máximo de un mes.
  • Presentar ante la Entidad Gestora la documentación acreditativa del inicio de la actividad.
  • Destinar la cantidad percibida a la aportación social obligatoria, en el caso de cooperativas o sociedades laborales o mercantiles, o a la inversión necesaria para desarrollar la actividad, en el caso de trabajadores autónomos.
  • En el supuesto de que la cooperativa prevea en sus Estatutos la posibilidad de que los socios hayan de superar un periodo de prueba, dentro del plazo de un mes desde la notificación de la aprobación del pago único, deberá aportar certificado del previo acuerdo del  Consejo Rector de la cooperativa, por el que se le  admitirá como socio trabajador con carácter estable, en caso de superación de dicho periodo de prueba, por estar así previsto en los Estatutos de la Cooperativa.

Igual de importante que lo anterior son los destinos contemplados como válidos por el SEPE para emplear estos recursos económicos: puedes consultar tu caso concreto, aquí mismo.

 

Puede resultar de tu interés saber que podemos hacer el trámite de manera telemática en tu nombre y el seguimiento de tu expediente de solicitud.

Así que, no lo dudes: llámanos al 91.188.73.81, escríbenos a info@emasesoria.es o visítanos en la calle Madrid, nº 4 de Móstoles.

 

 

 

 

 

 

 

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¿Qué es una Comunidad de Bienes?

Cuando se pretende explotar un negocio común por parte de varios interesados y cada uno de ellos es indispensable por su aportación (tanto en aptitudes como en materiales), lo más usual es pensar en constituir una sociedad.

 

Sin embargo, hay otra opción: formar una “Comunidad de Bienes“.

Como su nombre indica, el grupo de personas que van a conformar el equipo de trabajo podrán aportar su “grano de arena” y, a cambio, recibirán un porcentaje de participación en los beneficios que dé ese negocio en común.

 

Entre las muchas ventajas, se encuentran:

 

  • No hay que incurrir en gastos de constitución: ni notaría, ni Registro Mercantil, ni solicitud de denominación social… Tampoco depositar capital social
  • Los socios abonarán las cuotas de autónomos: esto es, disfrutarán de sus bonificaciones actuales.
  • Las aportaciones pueden ser materiales, mercancías, dinero efectivo… O explotación de patentes, marcas, trabajo activo…

¿Qué hacer para poder, entonces, fundar una Comunidad de Bienes?: Se tendrá que firmar un contrato privado entre las partes interesadas, dándola de alta y a sus comuneros frente a la AEAT y la Seguridad Social.

 

Eso sí: este contrato privado deberá hacerse público presentándolo ante la Administración Pública.

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Cómo constituir una sociedad: pasos y guía

  1. Elección de razón social

La razón social de la sociedad va a ser la denominación o nombre que queramos que reciba, seguido de la terminación “S.L. (sociedad limitada)”.

Se tendrá que hacer la consulta pertinente ante el Registro Mercantil Central de Madrid, indicando al menos 3 posibles nombres diferentes y saber, así, si están ya registrados o no y cuál nos quedaría libre para usar.

 

  1. Escritura de constitución ante notario:

Se procederá a la firma mediante escritura pública ante el notario de la constitución de la sociedad, la cual tendrá que reflejar:

  • Número de socios.
  • Porcentaje de participación.
  • Aportación de capital de éstos: en el caso de sociedades limitadas, el capital mínimo es de 3.000€ y se podrá disponer de éste para la actividad de la sociedad desde el momento en que se presente en el banco la escritura de constitución.
    • Dineraria: se tendrá que hacer el depósito de este dinero en una cuenta abierta a nombre de la sociedad y aportar el justificante bancario para que aparezca en la escritura.
    • En especie: se puede aportar bienes muebles en concepto de aportación de capital (artículos 63 y 64, de la Subsección 2, del Capítulo I, del Título III, del Real Decreto Legislativo 1/2010)

 

  1. Presentación e inscripción en Registro Mercantil:

La escritura de constitución de la sociedad tendrá que presentarse ante el Registro Mercantil para inscribir dicha constitución, los socios que formarán parte de ella y quién será o serán el administrador o administradores de ésta.

 

  1. Solicitud de firma electrónica:

Inscrita la sociedad mercantil, tendremos que proceder a habilitar la dirección electrónica ante la AEAT.

Este paso es de obligatorio cumplimiento para todas las personas jurídicas, de cara a que todos los estamentos públicos puedan notificar telemáticamente todo lo concerniente a estas personas jurídicas.

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“BOLETÍN 7/2017” – Reformas Urgentes para el Trabajo Autónomo

De acuerdo a la Ley 6/2017, de 24 de Octubre, y con fecha de efectos desde el 01 de Enero de 2.018, se entienden aprobadas y vigentes las siguientes novedades a nivel del Régimen Especial de Trabajadores Autónomos y Autónomos del Mar:

  1. Altas y Bajas

Sea cual sea el grupo de cotización al que pertenezca el autónomo, deberá presentarse con CARÁCTER PREVIO al comienzo de inicio de la actividad.

Los períodos que regirán estas altas y bajas son:

  • Hasta 60 días naturales antes del alta/baja
  • Hasta 3 días naturales posteriores a dicha alta/baja

 

  1. Cotización: efectos de alta/baja

Tendrán efecto el día en que se realiza el alta y la baja de cada autónomo en las tres primeras solicitudes efectuadas dentro del año natural. Por esto, la cuota se referirá a los días de prestación efectiva de la actividad y la cuota mensual se verá fraccionada a este nuevo período.

De producirse la cuarta y posteriores solicitudes, el efecto será:

  • En el caso de alta, desde el primer día del mes en curso
  • En el caso de baja, hasta el último día del mes en curso

 

  1. Deducciones en la cotización

Habrá que tener en cuenta las siguientes modificaciones en cuestión de generación de derecho a deducción:

  • Se amplía a 12 meses la duración del período de bonificación del 80% de reducción de cuota mensual
  • Se reduce a 2 años el período durante el cual no se ha tenido que causar alta en el Régimen Especial desde la última vez para poder generar el derecho a bonificación.

 

  1. Domiciliación bancaria

Será obligatorio para todos los trabajadores sujetos a este Régimen Especial, la domiciliación de sus cuotas de cotización mensuales y el abono mediante cargo en cuenta.

Habrá que tener en cuenta que la modificación del código de cuenta bancaria tendrá los siguientes períodos de validez:

  • Si se notificación entre los días 1 y el 10 del mes, la cuota del mes en curso ya se abonará mediante la nueva cuenta
  • De notificar desde el día 11 a final de mes, los efectos del cambio de producirán en el mes siguiente.
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